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购物中心是应该让人来了不走 还是“来了快走”?

RET睿意德 · 2019-09-12 11:21:46

购物中心的效率问题正在被行业人探讨:顾客停留的时间,是越长越好,还是越短越好?让更多的人来,还是让“更少”的人来?

  2019,夜经济成为城市竞争新赛场,北京、上海、济南等一二线纷纷将“培育夜经济”写入城市发展战略;宜昌、锦州等三四线城市亦在抢占赛道。

  在全国争相点亮夜空之时,中部省会城市郑州夜经济发展水平如何?未来将如何发力?

  夜宵:郑州人夜里吃什么?

  民以食为天,对于身处产粮大省的郑州来说,夜宵不仅在夜经济中占有重要地位,更承载着独特的时代记忆。从以餐饮经济为特征的夜市的繁荣,到规范精致的商业街区,郑州夜宵经历着怎样的变迁?“食”之外,酒吧又在何处承载着都市人的故事?

  餐饮:日式深夜食堂有很大市场?

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

  在18:00~24:00这一餐饮消费最密集时段,郑州人偏爱火锅、烧烤与小龙虾。此外,影视IP带动下的日式深夜食堂,以及“懒人经济”催生下的外卖,在郑州颇有市场。

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郑州日式深夜食堂分布区

  其中,就客群来看,日式深夜食堂最讨核心商圈潮流人士欢心,外卖则为网吧、高校校园和“996”人士送去慰藉。

  酒吧:清吧占比56%,整体仍有较大发展空间

  郑州酒吧经历了单一酒吧、迪吧、综合性娱乐场所、品类细分与业态复合几个阶段。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

  截至2019年8月,郑州共有酒吧588家,其中清吧占比最多,达56%。但是横向对比之下,无论从数量还是质量,郑州酒吧仍有较大发展空间。特色化与文化的挖掘、沉淀将是下阶段发展路径。

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数据来源:美团 数据截止至2019年8月

  变迁:夜经济的“阵地”逐渐东移

  郑州西部曾以发达的夜市,将城市夜生活聚集于此,而受商业载体所限,随着城中、城东商业街区崛起,夜经济阵地逐渐东移。

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  从左到右:西郊国棉一厂夜市、城中德化新街地下小吃街、东区海汇中心商业街

  酒吧也成为夜生活向东的重要推手。从1996年第一家酒吧落地开始,密集的商业商务活动,就与酒吧相伴相生。目前,郑州酒吧形成国贸、紫荆山、CBD等三大聚集地。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

  2017年,酒吧细分品类中雨后春笋般出现的精酿餐厅更是如此,于郑州中轴线以东集中分布。夜生活“潮”东看成为趋势。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

  娱乐:夜经济的“下半场”

  酒足饭饱、茶余饭后,夜经济步入“下半场”,娱乐成为主要诉求。KTV等夜间传统娱乐项目,如今发展如何?郑州人的夜生活又有哪些新玩法?

  KTV:近年发展放缓,本土品牌占主导

  KTV作为夜间传统娱乐的必备选项,近年来在郑州发展放缓。商圈、CBD及学校周边是其主要聚集区。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

  本土品牌占据主导,但中部四省会比较之下,整体规模并不突出。

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数据来源:美团 数据截止至2019年8月

  但无论是外来品牌还是本土强者,都在奋力找回昔日对时尚娱乐的引领。一方面,米唱、唱吧麦颂等外来者发力“科技+”,强调用户体验;另一方面,本土头部歌迷开启“娱乐+”布局——将影院、体育公园、酒吧纳入麾下。

  电竞酒店:经历爆发式增长,数量居全国第二

  近年来,电竞酒店在郑州经历爆发式增长,发展虽仅2年,数量上已居全国第二,仅次于西安。电竞酒店主理人一部分从中小酒店、网吧老板转型而来,另一部分则来源于电竞酒店爱好者。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

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横轴:电竞酒店数量;纵轴:电竞酒店平均客单价/数据来源:携程

  郑州拥有近百万的大学生群体,而大学城周边商业体普遍形成较晚,无处安放的娱乐需求,加之郑州相对合理的租金水平,成为电竞酒店红火现象的幕后推手。“电竞酒店现象”,也将为销售压力巨大的公寓提供解题思路。

  剧场:本土话剧、相声正在兴起

  郑州如今已有8家剧院。其中大剧院基本能承担郑州人对全国知名巡演的需求。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

  此外,2015年以来,大卫城剧场、喜乐铺子相声剧场等小剧场在郑州兴起,促进本土话剧、相声等原创与先锋内容生根发芽,助力“河南创造”。

  配套

  24h便利店:

  郑州每3家便利店,便有一家是24小时营业

  现代人的作息变化、商家摊薄租金成本的需求以及夜间消费的高客单,催生了24h便利店。虽然郑州便利店密度不高,约每3000人才拥有一家。但在郑州,每3家便利店,就有一家是24小时营业,分布在三环内的学校、车站与商圈,以20-35岁客群为消费主力。

  虽暂无7-ELEVEn、全家等头部品牌进驻,但扎根本土的24h便利店品牌,凭借对当地人习性的深刻了解,发展迅猛,以每月10家的速度抢占城池。

  夜间公共交通:公交和地铁覆盖率都不高

  夜间的公共交通为夜生活提供了基本的通勤保障,它的运营时间也影响着人们夜间活动的空间与时间。从夜间公交覆盖率来看,郑州仅为7.9%,而排名第一的深圳已超过60%。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

  就地铁而言,郑州地铁在23:07就停止运营,在中部四个城市中结束最早,加之夜间活跃地铁站台数量,抑制了夜经济的发展活力。此外,市区与机场之间接驳的公共交通停止过早,也损失了部分夜间外来旅游消费人群。

  郑州夜经济呈现出三个特征

  从多维现象,我们方能触及郑州夜经济消费核心。RET睿意德华中区总经理石俊东认为目前郑州夜经济呈现出以下三点特征:

  1、类型单一,目前郑州夜经济消费类型主要以传统的餐饮+二场娱乐为主。业态档次整体偏低,未来在文化和生活方式提炼仍有较大提升空间。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

  2、分布分散,体量较小。郑州夜间活动区域主要依附于传统商圈,整体较为分散,体量较小,功能相对单一。同时承载夜经济发展的商业配套不足,夜晚城市活力过早消失。

  3、消费分级下,中年人夜间消费比例明显增加。郑州夜经济主力消费人群年龄区间约18~30岁,但近年东区商业街区的中年消费人群比例已明显增加,潜力释放仍有很大机会。

  基于此,首先,先天文化基因不足的郑州或可以通过城市夜景、音乐喷泉、灯光秀等人造现代景点,补充郑州缺失的城市旅游功能,但重点是要跟商业体产生连接与互动。

  其次,突破郑州主城区无大体量娱乐项目的局限,通过城区大体量商业或场馆为载体,以夜间大型娱乐或体育运动为媒介,增加夜间活动时间,带动餐饮、娱乐、住宿等行业的夜间消费。

  最后,把夜间闲逛人群转化成夜经济参与者,以特色餐饮业态为基础,以主题性演出、大型娱乐项目等为亮点,以步行街、公园、广场等公共空间为载体,集聚夜间人气,补充城市夜间休闲新功能。

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