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深业中城由租再转售长租公寓现理性“断舍离”?

华夏时报 · 2019-10-09 10:36:51

深圳豪宅深业中城将出售住宅项目,此举引起行业讨论。

  9月24日晚,深业中城官方公众号发布了一则《关于深业中城住宅营销信息的严正声明》,里面提及,根据市场变化和集团战略升级,灵活并及时调整经营计划,预计将本项目住宅投入市场销售。

  要知道,声明中提及的住宅项目,正是此前深业集团宣布的不出售,仅作为长租公寓入市的项目。两年前的一场长租公寓发布会上,深业集团副总裁董方宣布,深业中城420套住宅将转为长租公寓,由售转租。时隔两年,深业中城根据市场调整策略,这个住宅项目由租再转为出售。

  在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,长租公寓第一阶段的“群雄并起”已近结束,2017年深业中城宣布将420套住宅全部转为长租公寓,可以理解为在行业中树立表率作用,积极响应政府大力发展租赁的号召。而如今项目转售则可以理解为,心态更为平和对待租赁,可售项目转租看似只是用途变化,实则对于房企的资金要求有着极大差异,长期持有的租赁项目对于资金的要求很高,同时项目收益在前期回流较慢。

  同时,张波认为,项目的“转租为售”并非深业不看好长租公寓发展,而是在反复权衡之后采用最适合自身发展的路径。

  住宅项目转租为售

  深业中城由深圳控股(00604.HK)开发,深圳控股是深圳国企深业集团的上市平台,深圳首个城中村人才保障房项目福田水围柠盟人才公寓便出自其手。

  2017年7月,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,加快了我国“租售并举”战略转型和长租公寓发展。

  “租售并举”东风强劲,一系列政府与市场动作推动住宅租赁市场发展进入大幅提速的快车道。为此自如、龙湖、万科、中骏、保利、碧桂园等一波企业纷纷入市。深业集团也将这个备受瞩目的豪宅项目“深业中城”由售转租。

  深业中城位于深圳市福田区香蜜湖,该片区属于深圳市核心区域,也是豪宅区,深业中城便是其中为数不多的一手住宅项目。

  据两年前媒体报道,在深业长租公寓产品分享会上,深业集团副总裁董方透露,迟迟未开盘的香蜜湖豪宅深业中城不卖了,将推出420套豪华装修的大户型长租公寓。该消息一时引起关注该项目的人士一片唏嘘。

  时过近两年,深业中城将再次作为住宅项目出售,深业集团方面9月29日向《华夏时报》记者表示:“2017 年,为积极响应国家“租售并举”的号召,我司发布了长租公寓产品战略,先后推出了水围柠盟人才公寓、龙岗柠盟公寓、深业有居金三角及 U 中心等一批长租公寓项目。在运营过程中,我们发现在深圳住房租赁市场中需求最迫切、社会反响最大的,是新进大学生和暂不具备购房条件的人群。而原计划作为长租公寓的深业中城住宅,其产品结构无法满足该部分人群的租赁需求。为了及时调整长租公寓的经营策略、优化租赁产品结构,我司计划将深业中城住宅转为销售。”

  而至于项目入市时间,深业集团方面向《华夏时报》记者表示,目前,深业中城住宅尚未取得预售许可证,也未确定具体入市时间,我司正严格按照政府规定进行相关申报工作,入市时间及均价以政府审批为准。

  长租公寓行业开始出现理性“断舍离”

  长租公寓经历了一波洗牌,在资本追捧和2018年频繁出现资金链问题后,2019年上半年,长租公寓行业开始出现“断舍离”。

  财经评论员严跃进坦言,在当前市场降温的时候,租赁业务其实也面临很多冲击,从开发商的角度看,其做租赁业务其实是会有各类压力的,这样就会带来其重新转为出售的模式,但这样做其实更多的还是在销售和出租两种模式上的选择。

  长租公寓经历了为时两年的疯狂扩张,进入2019年,市场愈加理性。在张波看来,长租公寓行业集中度的提升,即“寡头之争”,并且目前这一阶段还将持续较长时间,规模化之争的背后逻辑在于头部短期难盈利,但非头部企业未来的生存发展空间较小。预计未来2-3年长租公寓市场中,头部企业将占据七成以上份额。

  财经评论员严跃进认为,后续长租公寓市场发展机会依然很大,尤其是大城市的需求还是很强劲的,但是后续关键还是在一点,即此类长租公寓企业也还是会更加关注现金流等内容,如果现金流方面有问题,那么做租赁的阻力会大一点,后续还是要建议此类租赁企业积极关注证券化等新模式。

  深业集团向《华夏时报》记者介绍道,作为深圳市属国企,我司依然看好长租公寓的发展前景。未来,我司将在现有租赁总量不变的基础上,继续加大在长租公寓方面的投入,响应政府号召,承担社会责任,致力成为城市空间价值塑造引领者。


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