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“机会主义者”世茂 重回TOP10需要几步

锋面News · 刘婷 · 2019-09-05 10:13:35

世茂房地产的逆势前行。

  虽然,总裁许世坛在回应“规模重回前十名”目标时显得云淡风轻,但是世茂房地产(00813.HK)在今年上半年行逆势前行,步步逼近五年前的自己。

  2012年,世茂集团创始人许荣茂之子许世坛走向台前,他制定了快速去化的销售策略,带领世茂房地产首进中国房地产销售规模前十。经历周期沉浮,2015年,世茂失速,跌出前十。截止目前,世茂锁定的最好成绩是,2014年位居行业第8。

  时间赠予经历,也深藏机会。在这一轮周期,世茂伺机出手,成为行业新晋“并购王”,销售增速业内领跑。已经拥有A+H股双轮驱动机制的世茂,正在筹划用三年时间推动物业和酒店上市。

  世茂未达“回十”之时,渐成“回十”之势。

  周期里的“机会主义者”

  今年上半年,世茂签约销售额达1003.4亿元,同比上涨38.7%。

  目前,前十房企中增长最快的中海地产增速为28.7%,前二十房企平均增长率约为12%。再将镜头拉远一些,今年上半年百强房企的增速仅为4%。

  同上半程,虽然调控局势深化,但是世茂不减速。

  许世坛表示,世茂将在第三季度完成去年的全年业绩,仅需完成37%的去化便可实现2100亿的目标。下半年,世茂可售资源超过3000亿,若保持上半年50%的去化率,下半年将实现超过1500亿销售额,全年将超过2500亿,增速超40%。

  世茂的加速度,启动于一个楼市的逆周期里,这里蕴藏着许世坛认为的机会。

  许世坛说,政策收紧时,小开发商会遇到资金关卡,负债过重的大房企也会出问题,对于世茂而言此时正是机会。

  世茂的实际动作是,从今年3月开始,接盘了万通地产、泰禾集团、明发集团等多家房企近20个项目,总收购金额接近200亿元。这仅是公开数据,许世坛透露,实际上还有很多没有达到信披标准公告的项目,其中不乏“大买卖”。

  上半年,世茂约2500亿的新增货值中,通过并购新增的货值规模达1800亿元,占比高达72%。截至6月底,世茂权益前土地储备约6407万平方米,同比增长24%,权益前土储货值超10500亿。

  回首上一次站在前十阵营,已经过去五年时间。克而瑞研究中心发布的《2019上半年中国房地产企业销售排行榜》中,世茂名列12,与前一名招商蛇口仅有8亿差距,与第十名龙湖集团有48亿差距。

  距离TOP10似乎一步之遥,许世坛称,公司内部没有“回前十”的说法。“对手总是刚好领先一点点,世茂的目标是增速比同规模企业快。”

  负债走高

  闽系房企的高增长常常伴随着高负债。近年来规模扩张和持续收购,也引发了外界对世茂资金链以及负债的关注。

  在一系列投资动作后,世茂的负债指标走高。今年上半年,世茂房地产负债总额约3047亿元,同比增长32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元,同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元。

  资产负债率为近三年来最高。2017年上半年至2019年上半年,世茂的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%。

  在净负债率方面,世茂处于行业低位。截至6月底,其净负债率为59.6%,较去年年底微升0.2个百分点。

  从偿债能力看,截至6月底,世茂短期借款为320.6亿元,占总借款28%,账面现金522.3亿元,现金比率达1.6倍,暂无短期偿付风险。

  值得注意的是,世茂上半年的借款余额共1155亿元,其中约57%为外币借款。在金融环境充满不确定性的当下,汇兑损失的风险增加。

  世茂表示,香港的三个项目未来销售和营运可以对冲约60%的外汇敞口风险,同时也购买了一定比例的汇率对冲工具。

  当下的宏观调控大势,融资收紧已成共识,上半年已经完成融资KPI的世茂显得淡定。

  许世坛透露,今年上半年世茂已经完成了大额的融资,下半年融资计划主要集中在项目上,整体没有压力。半年报报告期内,世茂融资成本约为5.6%,尚有未动用银行及境内交易所等金融机构400亿融资额度。

  许世坛预计,今年房地产开发规模仍将平稳增长,热点城市将加码调控,政策收紧。对此,世茂将提升对项目的税后净利润要求,控制在12%-15%;其次,世茂也将加快现金回流速度,提高资金周转率。

  三年内分拆酒店和物业上市

  已经拥有A+H股双轮驱动机制的世茂,正筹划再打出两张上市牌。

  许世坛透露,目前物业和酒店均已具备独立上市的条件,为了获得更好的估值,计划于2021年分拆酒店和物业单独上市。具体而言,世茂酒店的毛利率已经达到管理层预期,预计今年酒店会产生20亿的营业收入,希望2021年翻一番再谋划上市。

  世茂服务复制了开发业务的模式,以收并购方式实现扩张。目前,世茂服务收购了海量物业和三元物业,扩大物管规模。其在管面积为1亿平方米,世茂计划在三年内实现3亿平方米,为上市蓄能。

  锋面News注意到,世茂的多元化收入在总体结构中的占比在攀升。

  数据显示,2018年上半年,世茂酒店、商业、物业及其他收入占营业收入的比例为4.5%。今年上半年,该项比例为5.9%。上半年世茂的其它收入总计33.2亿元,同比上升75%。

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